Nájem obecně upravuje zákon § 2201 až 2331 ObčZ. a ten se vždy vztahuje k věci individuálně určené, je úplatný a dočasný. Úplata nemusí být pouze v podobě peněžní formy, ale může to být ve formě protislužby, zboží atd. Dočasný znamená, že může být pronajat pouze na max. délku 99 let. Pojem jako úplatnost a dočasnost odlišují nájem od výprosy a výpůjčky.
ObčZ. pro nájemní smlouvu vyžaduje písemnou formu, ale může být sjednána i ústně či konkludentně(kývnutí hlavou, potřesení rukou … Projev vůle učiněný jiným způsobem než slovně). Nikdy to nesmí jít k tíži nájemce a proto za písemnou formu odpovídá pronajímatel. Z tohoto hlediska je jasné, že výhodné je mít písemnou formu nájemní smlouvy a to pro obě strany.
Pokud najdete ve své nájemní smlouvě smluvní pokuty za nedodržení určitých podmínek, je toto ujednání neplatné. Smluvní pokuta přímo patří do zakázaných ujednání dle § 2239. I přesto, že by byla smluvní pokuta nazvaná nějak jinak, tak si tím majitel nemovitosti nepomůže.
V jednom z našich článků jsme se již věnovali chování zvířat v nájmu. Proto připomenu jen krátce, že vám majitel nesmí zakázat chovat psa, kočku, rybičky apod. Povinností pronajímatele je pouze vymezit negativní kruh požadavků na chov zvířete jako je (zápach, hluk, strach ostatních obyvatel, fobie apod.) a s tím dopředu nájemce seznámit.
Zde je odkaz na článek: Pronajímatel Vám nemůže zakázat domácí mazlíčky!
Nájemné se platí vždy dopředu a to k datu na kterém se dohodnou majitel a nájemce. Pokud nebude dohodnuta výše nájemného tak se platí ve výši obvyklé(§2246 odst.2) a důkazní břemeno o jeho výši nese pronajímatel. Zvyšování nájemného je na dohodě stran dle § 2248 a může se zvyšovat nejen o inflaci, ale i jinak objektivně určitelným způsobem. Pokud vznikne prokazatelný dluh na nájmu ve výši třech měsíčních nájmů bere se to jako hrubé porušení smlouvy a pronajímatel vám může poslat výpověď z nájmu. K nájemnému se samozřejmě platí i za služby. Z mého pohledu je správné, když má nájemník služby na sebe psané. Nejen, že to chrání nájemce, ale i pronajímatele. Za prvé nájemce má jistotu, že služby jsou uhrazeny ve správné výši a včas a za druhé, v případě vzniku na nájemném má pronajímatel výrazně nižší dluh, než kdyby to měl vše dohromady. K tomuhle bych vám ještě řekl, abyste vždy zasílali nájem na bankovní účet pronajímatele. Tím máte jasný důkaz o zaplaceném nájemném.
O jistotě/kauci jsme vás již informovali v našem článku a proto zase jen tak zběžně. Jistota je od 1.1.2018 omezena pouze na trojnásobek čistého nájmu a to je nájem bez záloh na služby. Také od roku 1.1.2014 MUSÍ pronajímatel povinně tuto jistotu úročit a to v minimálně zákonné výši.
Nově také vzniklo, že si můžete nechat zapsat nájemní smlouvu do poznámek v katastru nemovitostí. Vyplatí se vám to tehdy, pokud máte sepsaný nájem na několik let dopředu. Vyhnete se tak tomu, že v případě prodeje nemovitosti bude nový nabyvatel vědět, že tam bydlíte a na kolik let máte podepsanou nájemní smlouvu. Prodejem bytu nezaniká nájemní vztah a tak se defacto ,,prodáváte“ i s nemovitostí.
Pokud Vám končí nájemní smlouva a nedohodnete se s majitelem na prodloužení, jste povinni mu umožnit vstup do nemovitosti s novými nájemci na prohlídku bytu. Prohlídky se mohou konat tři měsíce před skončením nájmu, tj. vaše zákonná výpovědní doba.
Nový občanský zákoník v § 747 zavedl omezení, které se týká dispozice (zcizení, zatížení a nájmu) pokud se v nemovitosti nachází rodinná domácnost. K nakládání se společnou domácností je potřebný souhlas obou manželů! Pokud zde nebude platný souhlas obou manželů, může dojít k zneplatnění dané smlouvy. Pokud jdete do nájmu zkontrolujte si na katastru nemovitostí, kdo je majitelem(to dělejte vždy, abyste věděli zda podepisujete smlouvu s majitelem, či dokonce nájemcem. To byste pak byli v podnájmu a to je rozdíl. Tomu se věnuje náš další článek: Nájem vs. Podnájem
Podnájem se má především odrazit na ceně nájemného a být levnější variantou, protože tam nemáte taková práva)
Doba trvání nájmu se může lišit. Buď budete mít nájemní smlouvu na dobu určitou a to platí na od-do, nebo pokud budete mít sjednanou dobu na jeden rok platí vždy ten následující den. Př. nájemní vztah vám vznikne 1.1.2020, nájem tedy nekončí 31.12.2020, ale 1.1.2021. Od 2.1.2021 musí být byt připraven pro nového nájemce.
Nájem je tak obsáhlé téma, že bych mohl sepsat knihu. Pokud budete mít nějaký dotaz napište mi na info@rksrdcedomova.cz a do předmětu napište ,,nájem“
Radek a Andrea
Zdroj: Syruček, Sabotinov a kol. Realitní právo. Nemovitosti v realitní praxi. ISBN 978-80-7400-701-9
